¿Por qué la deuda es un motor para la generación de valor?

En ocasiones algunos inversionistas y promotores inmobiliarios con liquidez suficiente consideran que es preferible apalancar con su propio capital el 100% de las necesidades de caja de un proyecto y no acudir a los bancos, ya que el uso de las herramientas de endeudamiento que podrían tener disponibles genera un costo adicional por el pago de los intereses, generalmente llamado Costo Financiero. Pero ¿por qué esta premisa está planteada sobre un error conceptual? ¿Cómo es que endeudarse y pagar ese costo financiero puede optimizarse para encontrar un camino de mayor rentabilidad en el negocio?

En el campo de acción de nuestra compañía, que es la asesoría, a través de nuestras herramientas de software, en estructuración técnica, comercial y financiera en proyectos de desarrollo inmobiliario, frecuentemente encontramos casos de proyectos que son planteados bajo el fundamento de aportar todo el capital requerido para el desarrollo y así ahorrarse el costo financiero (intereses, corrección monetaria, etc.). Esto se debe a que, generalmente, el costo financiero en el Estado de Resultados o resumen de la proyección de factibilidad, asciende a cifras del 2.5% al 6% sobre el valor total de ventas del proyecto, mientras que la utilidad se calcula a valores entre el 8% y el 14% de las ventas. La conclusión parece obvia: la utilidad puede crecer en un 40% o más si se ahorra la participación de los bancos.

Sin embargo desde el punto de vista de la generación de valor, esta hipótesis resulta equivocada la mayoría de las veces, ya que está respondiendo a la pregunta equivocada. El inversionista debería pensar primero si resulta más caro o más barato el dinero proveniente de deuda al compararlo con el costo de usar su propio capital.

Aparentemente pensar que el capital propio pueda ser más caro que el capital prestado es una hipótesis contraintuitiva, ya que hay que pagar un costo por usar el capital ajeno a través de los intereses y otros artificios como la indexación para mantener el poder adquisitivo de los desembolsos, etc., mientras que el capital propio se le coloca al proyecto sin que este tenga que pagar por su uso. Aparentemente.

Para entender el mayor o menor valor generado en la colocación de capital es necesario calcular indicadores de bondad financiera. El más obvio de ellos es la TIR (IRR) aunque en determinadas ocasiones esta no pueda ser aplicada o deba ser desestimada. En condiciones más o menos normales la TIR nos dará una buena idea de la generación real de valor del capital expuesto y debería servirle al inversionista profesional para tomar la decisión sobre invertir, desinvertir y endeudarse.

Vamos a poner un ejemplo de un caso de estudio.

En el siguiente proyecto se plantea el desarrollo de cuatro agrupaciones de vivienda de mediana escala, sumando en total 1980 inmuebles en una ciudad importante del centro del país. El Estado de Resultados preliminar es el siguiente:

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Este proyecto ha sido validado mediante un estudio de mercado muy profundo que incluyó la revisión en campo de los proyectos presentes y futuros, así como el cruce de las variables principales con los censos comerciales actualizados. La utilidad total del proyecto se estima en 88.4MM con unas ventas totales de 796.6MM, es decir que la utilidad se estima en el 11.10% de las ventas.

En términos generales el calendario de desarrollo de las cuatro copropiedades se plantea en cascada de ventas, con ritmos de ventas de 10 unidades mensuales, deteriorándose en la medida en que avanza el proyecto hasta caer a 5 ó 6 unidades mensuales, generando fases de construcción superpuestas; de esta manera, las 1980 unidades se venden, construyen y escrituran a lo largo de dieciocho años.

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Tomado de: www.linkedin.com/pulse/por-qué-la-deuda-es-un-motor-para-generación-de-valor-márquez-rincón